Tiền thuê đất là gì? Các vấn đề liên quan về tiền thuê đất

Tác giả: Hằng Lê 22-08-2019

Bên cạnh các hoạt động mua đi bán lại của bất động sản thì thuê đất cũng là một vấn đề giao dịch được khá nhiều người quan tâm. Hãy cùng Timviec365 giải đáp câu hỏi tiền thuê đất là gì và điểm qua các vấn đề pháp lý liên quan nhé!

Việc làm luật - pháp lý

1. Khái niệm “Tiền thuê đất” và trình tự thực hiện

Tiền thuê đất là gì? Tiền thuê đất là một loại phí mà tổ chức hoặc cá nhân phải trả hàng năm hoặc một lần khi được Nhà nước giao đất có thuê tiền sử dụng đất với một diện tích đã xác định.

Để xác định tiền thuê đất, người dân cần thực hiện các trình tự hành chính sau đây

Bước 1: Tới văn phòng hoặc cơ quan tài nguyên môi trường có thẩm quyền đăng ký sử dụng đất để được cấp phát và hướng dẫn điền các hồ sơ, tờ khai về nộp tiền thuê đất cho từng đối tượng khác nhau như hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, người Việt Nam định cư tại nước ngoài,..

Bước 2: Người dân có nhu câu thuê đất kê khai theo hướng dẫn và nộp lại tờ kê khai cho văn phòng hoặc cơ quan tài nguyên môi trường có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất

Bước 3: Văn phòng hoặc cơ quan tài nguyên môi trường có thẩm quyền sẽ kiểm tra tính xác thực, hợp lệ, đầy đủ trong giấy tờ, hồ sơ mà người thuê đất kê khai. Sau đó sẽ điền đầy đủ các chỉ tiêu vào “Phiếu đăng ký chuyển thông tin địa chính”, sau đó chuyển giao 01 bộ hồ sơ cho bên cơ quan thuê

Bước 4: Sau khi cơ quan thuế nhận được hồ sơ thì phải đến kiểm tra, xác định tiền thuê đất (với trường hợp chưa đủ cơ sở để xác định tiền thuê đất) và thông báo số tiền thuê đất mà người thuê đất phải nộp cho văn phòng hoặc cơ quan tài nguyên môi trường có thẩm quyền nêu trên

Bước 5: Các cơ quan nhận hồ sơ “Thông báo nộp tiền” trao thông báo cho người thuê đất để họ nộp các khoản nghĩa vụ tài chính vào ngân sách nhà nước

Bước 6: Người thuê đất sau khi nhận được thông báo về các khoản nghĩa vụ tài chính khi thuê đất đến nộp tiền mặt (hoặc chuyển khoản ngân hàng) tại địa điểm nộp đã được các cơ quan thông báo trong phiếu.

Việc làm

2. Đối tượng thu tiền thuê đất

Những đặc điểm của đối tượng thu tiền thuê đất là gì?

Theo điều 2 nghị định số 46/2014/NĐ-CP của chính phủ về “Quy định về tiền thuê đất, thuê mặt nước” thì các đối tượng thu tiền thuê đất bao gồm:

- Trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả theo hàng năm trong các trường hợp:

Những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phục vụ mục đích sản xuất nông lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thuỷ sản; hộ gia đình, các nhân có nhu cầu về việc muốn tiếp tục được sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức theo quy định, sử dụng đất để xây dựng các công trình công cộng để kinh doanh. Bên cạnh đó, tiền thuê đất cũng được áp dụng đối với hộ gia đình, các nhân không trực tiếp saen xuất nông lâm nghiệp, làm muối hay nuôi trồng thuỷ sản được giao đất nhưng lại đang sử dụng đất với mục đích kinh tế trang trại phải chuyển sang thuê đất

Các tổ chức kinh tế hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng hoặc xây dựng công trình sự nghiệp theo quy định, sử dụng đất để sản xuất nông lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thuỷ sản

- Trường hợp Nhà nước cho thuê đất hàng năm thì các đối tượng sau sẽ được áp dụng

Các đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất với nhiệm vụ quốc phòng an ninh kết hợp cùng mục đích sản xuất nông lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thuỷ sản

Các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, các nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất của các sông, ngòi, kênh, rạch, suối để thực hiện nuôi trồng thuỷ sản theo quy định

Các tổ chứ cá nhân, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Ban quản lý khu công nghiệp cao, ban quản lý khu kinh tế cho thuê đất theo quy định khoản 2 điều 150 Luật đất đai 2013

Các tổ chức, cá nhân được cảng vụ hàng không cho thuê đất nhằm mục đích xây dựng cơ sở, các công trình phục vụ kinh doanh sân bây, hàng không  để phục vụ việc kinh doanh hàng không theo quy định

Việc làm luật - pháp lý tại Hà Nội

3. Cách tính tiền thuê đất

Sau khi tìm hiểu về khái niệm, đối tượng thì cần phải biết phương pháp xác định tiền thuê đất là gì.

Tiền thuê đất sẽ được tính dựa theo các căn cứ về hình thức nhà nước cho thuê đất để từ đó thực hiện các nghĩa vụ tài chính phù hợp theo diện tích đất được thuê, thời hạn cho thuê đất và đơn giá đất cho thuê

3.1. Tiền thuê đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm

Theo Khoản 1 Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP thì pháp luật quy định tiền thuê đất trả tiền hàng năm bằng kết quả của diện tích đất cho thuê x đơn giá tiền thuê đất

- Diện tích đất cho thuê:

Diện tích đất để tính tiền thuê đất là gì ? Diện tích đất cho thuê là diện tích được ghi trong giấy tờ quyết định cho thuê đất. Nếu diện tích thuê đất trong hợp đồng lớn hơn diện tich trong quyết định thì diện tích đất cho thuê sẽ được tính theo diện tích được ghi trong hợp đồng

Diện tích phải nộp tiền thuê đất sẽ được tính bằng diện tích đất cho thuê trừ đi diện tích đát không phải nộp tiền thuê đất theo quy định

Nếu trong trường hợp đất cho có quyết định cho thuê nhưng lại đang được sử dụng với mục đích dành cho đối tượng phải thuê đất thì diện tích đất khi đó là điện tích đất thực tế đang sử dụng

- Cách xác định đơn giá tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm

Về mức tỷ lệ (%): Để tính đơn giá thuê đất thì cần căn cứ cụ thể theo từng tuyến đường, khu vực tương ứng với mục đích sử dụng mà đối tượng thuê đất mong muốn

Về giá đất tính tiền thuê đất:

+ Trong trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm mà diện tích đất được thuê có giá trị từ 30 tỷ đồng trở lên trong các thành phố trực thuộc trung ương, 10 tỷ đồng trở lên đối với đất ở các tỉnh miền núi, vùng sâu vùng xa, trên 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì tiền thuê đất là giá đất cụ thể được xác định dựa theo các phương pháp định giá đất (so sánh, thu nhập, thặng dư, chiết trừ) do Uỷ ban nhân dân quyết định

+ Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm mà diện tích đất cho thuê có giá trị từ 30 tỷ đồng trở xuống trong các thành phố trực thuộc trung ương, 10 tỷ đồng trở xuống đối với đất ở các tỉnh miền núi, vùng sâu vùng xa, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì tiền thuê đất được tính bằng hệ số điều chỉnh giá đất x mục đích sử dụng trong bảng giá đất (theo quy định)

Ở đây, chúng ta cần hiểu được hệ số điều chỉnh giá đất trong tiền thuê đất là gì. Nó chính là một công cụ thể hỗ trợ xác định giá đất thu tiền được xác định theo từng vị trí, tuyến đường, khu vực tương ứng với từng mục đích do sở tài chính chủ trì xác định sau đó sẽ trình lên uỷ ban nhân đân cấp tỉnh ban hành hàng năm thông qua việc xin ý kiến Thường trực hội đồng nhân dân

Việc làm kinh doanh bất động sản

3.2. Tiền thuê đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền 1 lần

Tiền thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê là tiền được tính bởi đơn giá thuê đất phải trả trong một lần cho cả thời gian thuê nhân với (x) diện tích phải nộp tiền thuê đất

Trong trường hợp đất được trả tiền một lần mà có mặt nước thì tiền thuê đất bằng diện tích đất có mặt nước phải nộp tiền nhân số (x) đơn giá thuê đất có mặt nước

- Diện tích đất phải nộp tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất phải trả tiền một lần trong tiền thuê đất là gì?

Diện tích đất cho thuê là diện tích được ghi trong cả 2 loại hồ sơ giấy tờ: hợp đồng cho thuê đất và quyết định cho thuê đất. Nếu con số về diện tích đất được ghi trong 2 loại giấy tờ này mà khác nhau thì diện tích được xác định theo diện tích đất cho thuê trong hợp đồng.

Diện tích phải nộp tiền thuê đất trong trường hợp này sẽ là diện tích đất cho thuê trừ đi (-) diện tích đất không phải nộp tiền thuê đất

Nếu trường hợp người thuê đất chưa nhận được quyết định về việc cho thuê đất và hợp đồng thuê đất nhưng lại đang sử dụng đất vào mục đích thuộc đối tượng bắt buộc phải thuê đất thì diện tích phải nộp tiền thuê đất sẽ được tính dựa trên điện tích thực tế đang sử dụng. Các trường hợp địa phương thuộc vùng sâu vùng xa, các vùng hải đảo hoặc núi cao có điều kiện khó khăn thì phàn diện tích đất có mặt nước thì đơn giá thuê đất được tính bằng 50% đơn giá thuê của các loại đất có vị trí liền kề cùng mục đích sử dụng

- Cách xác định đơn giá tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần trong suốt thời gian sử dụng

Đơn giá thuê đất khi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần được xác định bằng giá đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất tương ứng với thời gian thuê đất

+ Trong trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm mà diện tích đất được thuê có giá trị từ 30 tỷ đồng trở lên trong các thành phố trực thuộc trung ương, 10 tỷ đồng trở lên đối với đất ở các tỉnh miền núi, vùng sâu vùng xa, trên 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì tiền thuê đất 1 lần  trong cả thời gian thuê là giá đất cụ thể được xác định dựa theo các phương pháp định giá đất (so sánh, thu nhập, thặng dư, chiết trừ) do Uỷ ban nhân dân quyết định

+ Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm mà diện tích đất cho thuê có giá trị từ 30 tỷ đồng trở xuống trong các thành phố trực thuộc trung ương, 10 tỷ đồng trở xuống đối với đất ở các tỉnh miền núi, vùng sâu vùng xa, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì tiền thuê đất 1 lần trong cả thời gian thuê được tính bằng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất theo thời hạn thuê đất quy định tại Bảng giá đất

+ Trường hợp thời hạn thuê đất nhỏ hơn so với thời hạn của loại đất được quy định tại bảng giá đất thì đơn giá được tính bằng (giá đất tại bảng giá đất : thời hạn) x thời hạn thuê đất.

Qua những thông tin trên có lẽ các bạn đã hiểu rõ hơn tiền thuê đất là gì. Mong rằng các kiến thức về tiền thuê đất sẽ giúp các giao dịch của bạn hiệu quả và thuận tiện hơn nhé. Hy vọng với những thông tin trên đây mong rằng bạn sẽ có thêm hiểu biết về vấn đề liên quan đến đất đai cũng như những bạn đang  tim viec kinh doanh bat dong san có thêm những kiến thức hữu ích cho bản thân trong quá trình tìm kiếm việc làm cho bản thân.